De hypotheekmarkt in 2026 voelt als een vreemde mix van kansen en spanning. Er is volop concurrentie tussen geldverstrekkers, maar voor veel kopers is het juist moeilijker geworden om rustig en verstandig te kopen. We spraken Jeroen Koops van ’t Jagt, eigenaar van Scherp Financieel Advies Groningen, over wat hij dagelijks ziet gebeuren — en wat huizenkopers (zeker starters) nú moeten doen om nog kans te maken.
“Er is onrust, druk en enorme vraag”
Hoe vat jij de hypotheekmarkt van dit moment samen richting 2026?
Jeroen: “Er is veel onrust, maar ook veel druk. Er is heel veel vraag naar woningen, en heel weinig aanbod. Dat geeft stress in de markt. Tegelijk staat de hypotheekmarkt onder druk, want geldverstrekkers vechten elkaar de tent uit qua rente.”
Volgens Jeroen is er niet alleen Nederlandse concurrentie: “Je ziet veel geld de markt in komen via allerlei routes: pensioenfondsen, verzekeraars, beleggers — soms ook via verschillende merken. Daardoor ontstaat een keiharde concurrentieslag op rente.”
Maar die ‘strijd om de klant’ betekent niet automatisch dat alles makkelijker wordt. “Aan de andere kant zie je dat bepaalde partijen beleid ineens aanscherpen, bijvoorbeeld rond aflossingsvrij. En combineer dat met een woningtekort… dat maakt het een interessante cocktail.”
“Iedereen wil weten: wat kan ik lenen — en vooral: hoe?”
Is er in 2026 vooral veel vraag naar hypotheken, of naar inzicht in leencapaciteit?
Jeroen: “Allebei. Mensen willen weten hoeveel ze kunnen lenen, maar óók op welke manier. Er zijn tegenwoordig meerdere ‘wegen naar Rome’ om je inkomen vast te stellen: werkgeversverklaring, UWV-bericht, arbeidsmarktscan… en dat soort keuzes hebben impact.”
Ook duurzaamheid speelt nadrukkelijk mee: “Bij woningen zie je grote verschillen. Met een A+++ label kun je meer lenen dan bij een woning met een slecht label. Daar is veel vraag naar, en daar hoort goed advies bij.”
Minder adviseurs, meer druk: “Goed advies is een uitstervend ras”
Jeroen ziet een structureel probleem ontstaan: er zijn steeds minder adviseurs. “Dat is een beetje een uitstervend ras. Banken hebben afgeschaald in advieskantoren, en er is niet echt meer een duidelijke vakopleiding waar nieuwe mensen onderaan instromen. Daardoor wordt het drukker bij partijen zoals wij — en eerlijk gezegd is dat ook een kans, want de behoefte aan echt advies groeit.”
Daarnaast verschuift het risico: “Banken werken meer samen met intermediairs. Als ík een fout maak in mijn advies, is dat mijn probleem — en daar ben ik voor verzekerd. De bank houdt zo risico bij zichzelf weg.”
“Funda vandaag gezien? Dan had je gisteren al moeten reageren”
Hoe merk je die stress bij klanten?
Jeroen: “De tijdsdruk is enorm. Zie je een huis op Funda, dan moet je eigenlijk dezelfde dag reageren. Anders zitten bezichtigingen vol. Zonder aankoopmakelaar ben je vaak gewoon nummer twintig, met een kwartier of twintig minuten om te kijken naar een huis van vier ton.”
En dan komt het echte probleem: “Je moet vaak binnen een paar dagen bieden. En als je bod niet zonder voorbehoud van financiering kan, maak je tegenwoordig vaak al weinig kans. Dus je kijkt twintig minuten en moet dan zeggen: ik bied vier ton en ik kan er niet meer van af.”
Die druk raakt niet iedereen even hard: “Als je geen overwaarde hebt, geen rijke ouders, geen vaste aanstelling, een studieschuld of ergens nog een ‘restje’ uit het verleden — dan is dit gewoon spannend. En er is bijna geen alternatief meer. De huurmarkt is geen vangnet meer: of het wordt verkocht, of huren zijn belachelijk hoog. De balans is weg.”
Kort samengevat: de markt dwingt mensen tot snelle keuzes met grote financiële gevolgen.
“In 2026 win je met voorbereiding — niet met geluk”
Als je er toch iets positiefs uit wilt halen, is het volgens Jeroen dit: “Je bent kansrijk met een gedegen voorbereiding. Als je exact weet wat je kunt bieden, en je kunt risico’s vooraf uitsluiten, dan kun je soms wél zonder voorbehoud bieden.”
Wat adviseer je concreet?
Jeroen: “Ga vooraf naar een goede adviseur die je dossier doorloopt en bijna alles al klaarzet. Als je dán een woning vindt, hoef je alleen nog de laatste 10% woning-specifiek af te stemmen. Dan kun je samen met de makelaar bepalen wat een kansrijk bod is.”
En ja — dat is precies wat veel mensen liever niet horen:
Jeroen: “Eigenlijk moet je je hypotheek voor 90% ‘rond’ hebben vóór je serieus gaat zoeken. Dat kan meestal niet goed bij een bank, maar wel bij een adviseur die het vak snapt.”
Inkomen én woningwaarde: “Die twee onzekerheden moet je vooraf tackelen”
Jeroen legt uit waar het vaak misgaat als mensen snel willen bieden:
- Inkomen / leencapaciteit: “Je moet exact weten waar je limiet ligt. En ook: bij welk energielabel hoort welke ruimte?”
- Onderpand / taxatie: “Een bank financiert niet meer dan 100% van de woningwaarde. Bied jij 400.000 op een huis, maar de taxatie komt op 380.000, dan leent de bank je niet meer dan die 380.000. Punt.”
Zijn aanpak: “Wij checken vooraf wat een woning waarschijnlijk kan taxeren. Als je inkomen én onderpand vooraf strak in beeld zijn, kun je vaak snel zeker weten dat je financiering klopt. Dat haalt stress weg.”
Wordt 2026 makkelijker of juist strenger?
Zie je in 2026 meer kansen om een hypotheek te krijgen?
Jeroen: “Je ziet op sommige punten verruiming en op andere punten juist aanscherping. Sommige beleidsstukken worden soepeler, maar tegelijk zie je dat er meer aandacht komt voor risico’s zoals fundering. En de overheid zegt dan dat mensen gemiddeld meer kunnen lenen — maar op hetzelfde inkomen is het niet vanzelf makkelijker. Dat is perspectief.”
Voor veel mensen verwacht hij een vergelijkbaar jaar, met één grote uitzondering: “Senioren komen steeds vaker in het verdomhoekje.”
En voor starters? “Juist minder kansen, want doorstroming wordt minder. En dan wordt voorbereiding nog belangrijker.”
Aflossingsvrij: “Voor senioren is dit vaak gewoon logisch”
Aflossingsvrij is volgens Jeroen geen bijzaak, zeker niet voor ouderen. “Als iemand op leeftijd nog verhuist en een hypotheek afsluit die 30 jaar loopt, dan is het logisch dat je kijkt naar maandlasten. Die mensen gaan niet ‘voor de lol’ maximaal aflossen als dat betekent dat ze financieel klem komen te zitten.”
Belangrijk punt: dit raakt de hele woningmarkt. “Als senioren niet kunnen doorstromen, blijven gezinswoningen langer bezet. Dan ‘houd je de kurk op de fles’. Terwijl je juist doorstroming nodig hebt.”
Woningtekort in 2026: “Wat er komt, verkoopt wel — maar veel mensen komen er niet tussen”
Tot slot het woningtekort. Voor hypotheekadvieskantoren is er werk genoeg: “De woningen die op de markt komen, worden wel verkocht. Maar er is een grote groep die wél wil kopen en er gewoon niet tussen komt. Vraag en aanbod staan te ver uit elkaar.”
Nieuwbouw is een deel van de oplossing, maar Jeroen is nuchter: “Voordat dat echt op gang komt én betaalbaar is, zijn we jaren verder. Het gaat niet alleen om ‘genoeg woningen’, maar om goede woningen op goede plekken.”
Conclusie: 2026 wordt het jaar van voorbereiding
De hypotheekmarkt blijft in 2026 competitief qua rente, maar dat betekent niet dat kopers automatisch ontspannen kunnen kopen. Integendeel: door schaarste, korte doorlooptijden en strengere (of wisselende) acceptatiecriteria neemt de stress toe.
Jeroen vat het simpel samen: wie in 2026 wil kopen, moet vóór de bezichtiging al klaarstaan. Niet romantisch, wel effectief.