Dit interview is gehouden met Jeroen Koops van 't Jagt. Jeroen is de directeur van Scherp financieel advies, één van de Partners in wonen. Hij vertelt wat je als starter over je hypotheek moet weten.
Hypotheek met studieschuld
Kun je een hypotheek krijgen met een studieschuld? Dit ligt aan hoe hoog je inkomen en je studieschuld is. Een studieschuld zorgt voor extra weinig bestedingsruimte. Je studieschuld wordt daarom getoetst en is een verplichting. Een studieschuld telt ongeveer twee keer zo zwaar mee, dit is minder dan een normale schuld. In vergelijking tot private lease, “deze lening hakt er dikker in.” Een auto leasen telt wel vier tot vijf keer mee.
Hypotheek zonder vast contract
Kun je een hypotheek krijgen zonder een vast contract? “Ja zeker, eigenlijk zegt de bank: “iemand die in dienst is, krijgt een werkgeversverklaring.” Als je geen vast contract hebt, dan heb je een tijdelijk contract, aan dit contract zit een einddatum. Stel de bank vraagt een verklaring voortzetting dienstverband, en wordt je contract na het beëindigen van dit contract automatisch voorgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Dan mag je, als deze optie wordt aangevinkt, het volledige loon meenemen. Wordt het een nieuw tijdelijk contract dan moet je uitgaan van het gemiddelde loon van de afgelopen drie jaar.”
Dit kun je berekenen door drie jaaropgaven, een UWV verzekeringsbericht of door een arbeidsmarktscan. De enige uitzondering op deze regel is bijvoorbeeld een arts in opleiding. Mensen die aan het werk zijn, of een tijdelijk contact hebben en daarna omhooggaan. Daarvoor geven sommige banken goedkeuring. Dus een vast contract is het makkelijkst, maar het is zeker niet onmogelijk als je een tijdelijk contract hebt.
Eigen geld en overdrachtsbelasting
Als je jonger bent dan 35 jaar, dat zijn de meeste starters, dan is sinds 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting afgeschaft zolang je onder de 4 ton blijft. Er komen nog een aantal kosten over de aankoop van een woning heen zoals: de notariskosten en financieringskosten, namelijk: taxatiekosten, NHG kosten, advies kosten voor de hypotheek. In deze situatie zou je €5.000,- tot €6.000,- extra aan kosten hebben bij het kopen van een woning. Alleen de bank zegt dat je maar 100% van de waarde van de woning mag lenen.
Dus als je een woning voor 2 ton koopt en hij wordt voor 2 ton getaxeerd dan mag je ook maar 2 ton lenen. In deze situatie moet je de extra kosten uit eigen zak betalen. Stel de woning wordt getaxeerd voor €190.000,-, dan is hij voor €10.000,- minder getaxeerd dan waar je hem voor koopt. In deze situatie heb je de €10.000,- ook nog boven op je eigen geld.
Deze situatie kan natuurlijk ook andersom. Stel je koopt een woning voor 2 ton en we taxeren de woning voor €210.000,- dan heb je dus tot €210.000,- de mogelijkheid en hoef je helemaal geen eigen geld meer in te leggen. Maar de vraag is of je zonder eigen geld wel een woning moet gaan kopen. Globaal gezegd kom je als starter met €5.000,- tot €6.000,- eigen geld al een heel eind.
Wat houden de kosten koper in?
Alle kosten bij het kopen van een woning zijn voor de rekening van de koper. Dit zijn alle kosten behalve de verkoopkosten van de woning, die zijn voor de eigenaar van de woning.
Hulp bij kopen of garant staan
Garant staan is meer iets van vroeger, dit gebeurd bijna niet meer tegenwoordig. De manier waarop je ouders je kunnen ondersteunen is of medeschuldenaar worden, dan koop je de woning samen en heb je de hypotheek samen met je ouders. Dat is niet altijd even wenselijk. Ook kunnen je ouders een schenking doen of dat er vanuit de familie een hypotheek wordt verstrekt waarbij wordt aangegeven dat er of geen rente betaald wordt of de rente wordt terug geschonken en dan kun je het buiten beschouwing laten staan bij het toetsen van je nieuwe hyptotheek. Meerdere mensen kunnen je hierbij helpen, maar de ouders is de meest geijkte vorm. Dit is namelijk fiscaal gunstiger. Je ouders kunnen je zonder dat het belasting kost meer dan een ton schenken. Een kennis betaald hier belasting over, dit maakt nogal verschil.
Hypotheekrente
"De hoogte van een hypotheekrente is nu lager dan ooit. De laatste keer dat de hypotheekrente aan het dalen was, was in 2016 en toen was hij twee keer zo hoog als nu."
Als jij een hypotheek van €200.000,- neemt betaal je 1% per jaar over dat bedrag aan rente, dat is €2.000,-. Hiernaast betaal je iets aan aflossing, maar dat is bijna niks. Per bank is dit percentage verschillend. Als je een hypotheek wil afsluiten moet je de rente vastzetten. Dat mag een jaar zijn maar dat mag ook twintig of dertig jaar zijn. Stel je hebt geen vast contract, geen intentieverklaring en gemiddeld over 3 jaar niet genoeg inkomen, dan moet je dus buiten een AG. De rentes zijn hoger en hangt het af van hoeveel procent je moet lenen. De rente is dus afhankelijk van welke bank, hoeveel risico ben je voor de bank en als laatste voor hoelang zet je hem vast. Hoe langer je hem vastzet hoe hoger de rente wordt.
Verduurzaming
Bovenop wat je maximaal kunt lenen heb je op dit moment standaard de mogelijkheid om €9.000,- extra bij te lenen voor alles wat de woning verduurzaamt. Dat is bijvoorbeeld dubbel glas, de isolatie van je muren, de isolatie van je dak, zonnepanelen, warmtepompen etc. Stel dat je voor €5.000,- aan zonnepanelen op je dak legt en het kost je €16,- per maand aan hypotheek dan levert het je veel meer op. Met de zonnepanelen kun je je hele huishouden van energie voorzien.
Ga je binnen nu en 6 maanden omhoog in loon? Als je werkgever dit kunt bevestigen mag je dit alvast meenemen in wat je maximaal kunt lenen.
Startersdeal
Je eerste woning kopen is leuk, maar er komt veel op je af. Bezichtigen, bieden, een hypotheek regelen, noem maar op. Om te helpen hebben wij samen met ben-s.nl makelaardij dit starterspakket gemaakt. Zo heb je direct alles in huis en bespaar je nog €800,- ook.
Wat is de Startersdeal?
Aankoopmakelaar + Hypotheekadvies + Belastingaangifte
Aankoopbegeleiding door een NVM makelaar op een 'No Cure, No Pay'- basis
Hypotheekadvies en bemiddeling bij alle geldverstrekkers
Alles regelen via 1 contactpersoon
